澳洲小公寓遇冷 英國投資買房首付兩成半
近期多傢房企進軍海外，綠地集團12億英鎊投資倫敦住宅項目，在馬來西亞收獲過百億的碧桂園落子悉尼，傢葉海外投資集團執行董事黃弼唯向南都記者表示，前置協商流程目前不少中產階層投資移民對海外教育資源豐富的區域看好，頻頻出手。傢葉海外建議，投資者"出海"要區分自住還是投資功能，後者尤其要註意海外當地住戶的選房偏好。
房屋信貸三胎企業信貸年息借貸增貸轉貸 澳洲二次房貸杠桿
在澳洲悉尼留學的譚小姐有著豐富的澳洲生活經驗。她在接受南都記者采訪時表示，第一次來澳洲就發現大學生都是搭夥租房住，而且房租價格不菲。當時傢境不錯的她就說動父母，在澳洲大學附近投資房產。如今譚小姐入手的一套傢庭公寓租期基本沒有斷過，她直言，當初經驗不夠豐富，如果選擇更大戶型，租金還會更可觀。
澳大利亞房地產評估與研究機構R PD ata發佈，多年以來悉尼房屋供給一直低於需求，房地產價值保持每年5%-10%的增長。同時澳洲政府規定，在澳洲，海外人士購房首付僅10%，即可與當地居民一樣享受房屋貸款權。
在澳洲，房屋貸款利率一般在7.32%-7.37%，由於當地銀行競爭激烈，不時推出優惠政策或者"honeym oon rate"、"introductoryrate"給出6.99%甚至更低的利率。
另外，如果投資澳洲房產能有效利用杠桿原理，則可減少甚至免除貸款利率的困擾。因為澳洲銀行與國內不同，它允許二次房貸，購房者隻需要購買第一套房後，把其升值部分以現金方式提取作為第二套房產的首付，貸款利率選擇"還息不還本"的低房貸利率方式，在澳洲房產較高的租金回報及升值潛力情況下，以租代供及"滾雪球"式購房也並非難事。
佳海國際市場總監林通介紹，澳洲二次房貸除杠桿原理外，還有N R A S計劃也是吸引眾多投資者到澳洲投資重要原因之一。購房者平均每戶每年高達10，000澳元左右(約每年6.5萬- 7萬人民幣)。此補貼將根據通貨膨脹率逐年增加，共發放10年補貼，預計每戶總補貼將超過120，000澳元，這意味著購買即有78萬人民幣收入，該樓盤特別合適首次投資澳洲房產或資金預算較低的投資人士。
[投資建議]
大戶型走俏
"建議選擇偏大戶型的，因為澳洲總體算是地廣人稀，"黃弼唯提醒，海外房產投資者要分清楚購房功能是自住還是投資。如果是前者，選自己心水之地即可，如果是用作投資的話，建議迎合當地人的需求，比如偏大的戶型。對於出海的開發商，則建議選擇開發當地人習慣的戶型，以便於出手。如果商業公寓選太小的比如50平米，很可能沒有市場。
由於澳洲的保障住房及福利政策覆蓋較好，有購房經濟實力的人對自我空間要求很高，不喜歡小戶型的住宅。因此投資者應註意有關的考量，確定自己的購房需求和功能規劃。
英國自住房貸兩成
對比國內繁復的貸款手續，英國和澳洲貸款方便快捷且安全。中介機構介紹，國人僅需要有效護照、最近三個月銀行對賬單、最近三個月工資單和最新的完稅證明及存款證明(說明申請人擁有足夠資金支付房產首付)，即可申請貸款。
如果購房者是個體經營者，則需要最近三年的財務報告和最近的英國海關與稅收總署(H M R C )及稅收計算表格。按照慣例，購房自住的買傢首付少，可獲得更高貸款比例，最高可達80%。而投資購房的買傢需要付出更多首付，最高隻能獲取75%的貸款。
H小姐是一傢外企高級管理人員，2010年由於工作需要外派到倫敦工作。根據自己的存款，決定在倫敦購買瞭離市中心近的兩房公寓。根據她的需求和80萬英鎊的預算，投資置業咨詢公司幫她在Covert G arden和H olborn附近買到一處兩房開放式客廳的老式房產。
值得註意的是，在購買交易過程中，H小姐找到中介公司做瞭合法避稅，最終以低於市價10%的價格購得，同時還節省瞭2%的房產印花稅。第二年，H小姐又在同樣的政策下購買瞭一套純投資用途的小戶型期房公寓。
林通就告訴南都記者，現時英國的房貸利率多采用浮動利率，自住買房即是在英格蘭銀行基準利率的基礎上加2 .68%，並在貸款期限內按此利差隨該基準利率浮動。投資買房則是在英格蘭銀行基準利率的基礎上加3 .38%，並在貸款期限內按此利差隨該基準利率浮動。
"以公司名義遞交的投資房產貸款申請適用不同的貸款利率，詳情需咨詢投資者借貸的英國分行。另外，英國貸款年限分行最長的貸款年限為25年。"林通表示。
[投資建議]
強化合同
不管是個體投資者，還是房地產開發商，在投資過程中，律師咨詢費和會計費用都是一筆省不掉的支出。投資應該遵循投資當地的政策要求。
佳海國際市場總監林通強調，國人的法律意識比較薄弱，在進行海外房地產投資時應強化合同意識。"國外沒有口頭協議這個概念。在簽約前一般要聘請律師對合同條款進行研究。"林通對南都記者介紹說，在律師的見證下簽約後，買賣雙方有三天的冷靜期。合同生效以後，所有的程序都應該按照合同的細則來進行。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-24/08042592021.shtml
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