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三中全會行政調控漸行漸遠 限購令應逐步退出
"三中全會決定中之字未提房價，這意味著，政府調控樓市的思路發生瞭重大變化。"中國房地產協會副會長、亞太城市發展研究會秘書長卞洪登近日在接受中國青年報記者采訪時表示，十八屆三中全會未提及房價，但卻強調瞭兩點：一是使市場在資源配置中起決定性作用；二是保護農民的財產權利。就此分析，未來對樓市的調控應該更主要依靠市場的手段，因此"限購"、"限價"等行政調控手段應逐步退出市場。
那麼，三中全會後，樓市調控政策是否會發生根本性變化？
連日來，中國青年報記者在采訪中發現，針對三中全會後樓市調控政策可能發生的變化，專傢們有著不同的解讀。
個人信貸額度最高行政調控將漸行漸遠
十八屆三中全會審議通過的《決定》全文兩萬字，涉及房地產領域的主要有兩處。一是第18條中"加快房地產稅立法並適時推動改革"；一是第11條中，"建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。"
對此，北京市房協秘書長陳志在媒體上撰文提出，"面對行政化調控"越調越漲"的怪圈，十八屆三中全會開出的藥方是：調控回歸市場化，完善土地供應和房產稅改革。這些將成為調控樓價的主要手段。"
在11月18日"財經年會2014"的分論壇上，德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平認為，"市場在資源配置中起決定性作用"，這句話隱含著對過去10年房地產調控的批判，也意味著以後不會再像過去十幾年那樣調控房地產市場。
記者就此詢問住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹。她認為，三中全會強調的是兩個方面："市場在資源配置中起決定性作用"和"更好地發揮政府的作用"。但大傢在解讀時隻關註瞭前者，忽視瞭後者。"三中全會的方方面面都會對房地產市場有影響。"
中國房地產業協會副會長朱中一認為，2010年以來的調控政策，如差別化的信貸稅收政策、雙向調控的思路(既增加保障性住房和支持自住性購房，又抑制投機性購房)在方向上是正確的。至於一些城市在一定時期內采取的限購政策和少數城市在審批商品房預售環節采取的限價措施，也是在市場化調控政策未出臺前的階段性措施。而且，以抑制投機投資為導向的限購政策在一些地方是利大於弊的。朱中一同時提醒，若要實現2020年的改革目標，有兩個問題要小心處理：一是如何把一些地方現行的限購、限價等調控政策、措施向《決定》明確的改革方向穩妥過渡；二是目前房地產市場地區差異性很強，怎麼樣因地制宜地落實《決定》也是一個問題。
還有一些專傢學者格外關註《決定》中提到的"加快推進住房保障"。在他們看來，這不僅是指保障房建設，而且提出瞭房地產調控的目標。
秦虹認為，《決定》對房地產影響最大的是保障性住房要覆蓋常住人口。
不過，也有一些學者將此解讀為，政府將更多地采取市場化手段，從供給上下功夫，來著力應對一二線城市房價高企的問題。
曾有過多年房地產從業經驗的北京大學教授陳國強認為，市場化發展成為方向，行政化調控將漸行漸遠。"今婦女創業貸款後會更多地利用市場化思維、機制來引導，通過稅收、經濟等手段，而不是簡單的行政手段。"陳國強認為，近年來的房地產市場調控，以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控色彩明顯，有形之手無處不在、隨時顯現，無形之手則常常無影無蹤、難以施展。盡管行政手段簡單靈活，出手快見效也快，容易實現短期目標，但是行政化調控極易扭曲市場關系，模糊市場信號，擾亂市場節奏，從而埋下諸多隱患，帶來更多更深的困擾。房地產市場的行政化調控教訓即在於此，過度迷信行政手段，無視市場機制，忽略市場規則，雖可能一時滿足短期目標，但無助於行業中長期穩定發展。
如何增加供給平抑房價
18日，國傢統計局公佈的數據顯示，70個大中城市中，69個同比上漲，65個環比上漲。
樓價的攀升與供給不足密切相關。北京首都創業集團董事長劉曉光說，北京一年新增戶籍人口60萬人，新增常住人口50萬人。新增新婚傢庭十幾萬戶。一手房一年供應量至多18萬套，加上固定數量的存量房，市場一年總共能提供20多萬套房，不及新增人口的五分之一。
如何應對如此巨大的需求？陳國強認為，填補需求要靠增加供給。除瞭在絕對意義上的數量供應中做加法，還要同時提高住房土地的利用效率。《決定》中關於土地流轉的政策規定，無疑為供應更多的居住用地提供瞭可能性，而土地利用效率的提高則有賴容積率的相應提高。
土地的流轉在可能增加住房土地供應量的同時，勢必也會影響房價。"農村建設用地的流轉，肯定對於房地產的價格是有影響的。"北京首都創業集團董事長劉曉光說，"講到農村建設用地的流轉，宅基地可以先試驗。這對於城市邊緣土地價值的影響可能比較大。"
卞洪登建議，"未來大都市可持續發展需再走一次"上山下鄉"道路。北京要想成為世界城市，就必須從轉變發展方式入手，形成眾多城市群，徹底改變城鄉兩重天的二元化結構。改變鄉村的建設格局，將大量平房改造成為三層以上別墅和五層左右公寓，既可以提高土地容積率，提高土地利用率，又可以增加北京農民的收益。"
"33年前，鄧小平鼓勵農村多建樓房，就是一種節約土地，提高城鎮化容積率的好辦法。他說："建房可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法。農村蓋房要有新設計，不要老是小四合院，要發展樓房。平房改樓房，能節約耕地。蓋什麼樣的樓房，要適合不同地區、不同居民的需要。"卞洪登建議，各地區就應該把宅基地翻新建房招商權返還給農民。這樣農民就可以用低房價與城裡高房價抗衡，讓更多剛需城市購房者買到郊區更實惠的房子。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-25/07292508567.shtml
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